Nuevas medidas complementarias sobre pago de las rentas de alquileres de local

En el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se han contemplado medidas destinadas a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda regulando un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

Antecedentes: Ni en la Ley de arrendamientos urbanos 29/1994, de 24 de noviembre ni en la regulación del Código civil se prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas como regla general, a falta de acuerdo entre las partes. La cláusula “rebus sic stantibus” de contenido jurisprudencial permite una modificación de las obligaciones contractuales si concurren unos requisitos.

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Según este RD Ley, pueden darse 2 casos: 

1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores (arrendador empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor). (artículo 1)

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que cumpla los requisitos que luego les desarrollamos, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, (titular de más de 10 inmuebles urbanos), en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria que se describe debajo, y deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes sobre la moratoria o reducción de la renta.

. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

2. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.  (artículo 2)

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuyo arrendador no sea gran tenedor, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.  

Es común para ambas situaciones descritas,  que las partes puedan disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.  

Requisitos para acceder a estas medidas en ambos casos (artículo 3)

–  En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el AUTÓNOMO:  

 a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria a desarrollada por una PYME:  

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.  

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.  

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. 

Acreditación de los requisitos (artículo 4)

–  La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. 

–  La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.  

Responsabilidad del arrendatario (artículo 5) Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar. 

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La Asociación de Empresarios Instaladores Eléctricos, Telecomunicaciones y Telecomunicaciones de Valladolid, (APREMIE) es una organización empresarial que nació hace 40 años para defender y representar los intereses colectivos del sector eléctrico en los distintos ámbitos que afectan su actividad.